REITs（房地产投资信托基金）“smell like real estate, look like bonds andwalk like equity”，是介于债券和股票之间的金融工具：类似于债券每年有较高的股利收益，但也类似于股票享有资本利得收益，其投资门槛低于直接投资房地产且流动性更佳，长期收益可观，是类固收中的长跑型品种。 REITs 概览：（1）REITs 本质上是房地产资产证券化的一种形式。（2）交易所上市的权益型REITs 是绝对主力。（3）主要投资标的为商业地产（写字楼和零售物业），亚洲多元化投向REITs 的比重较高。（4）房地产限制外资政策下，大陆赴海外上市REITs 供给受限，现有优质产品的稀缺性显现。 REITs 资质价值关键：租金收入。 REITs 的主要收入来自租金，因此判断其资质价值的关键就在于租金收入，主要考虑以下三点：第一，物业类型决定收入的稳定性。写字楼收入相对稳定、风险相对较低，酒店旅游物业风险相对较高，而多元化投资REITs 因投向多种业态可分散风险。第二，商业地产的地理位臵是租金收入的基础。物业的地理位臵、所处城市/国家的经济水平、消费水平和人口结构都是影响租金收入的因素。第三，物业管理能力是提升出租率、续租率和租金收入的关键。