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【研报】房地产基金深度研究-中国式REITs(23页)

房地产基金公司,是提供不动产相关金融工具投资服务的资产管理类企业。房地产基金公司的收入主要来自和所管理资产(AUM)规模相关的管理费收入,以及和AUM及业绩表现相关的超额业绩提成。大多数管理平台还以自有资金认购基金份额,获得投资收益。我们估计,中国房地产基金行业整体资产管理规模,目前还不如黑石房地产基金一家公司的资产管理规模(约1000亿美元)。11

中国式REITs是房地产基金未来业务核心,行业具有广阔的发展前景。在没有制度性税收优惠和强制分红规定的情况下,在我国约定俗成,把以持有型物业为目标资产,以经营收益和基于经营收益带来的物业增值为主要收入来源,以向投资者提供稳定分红为目标的不动产投资工具(无论私募公募)称为REITs。美国的REITs概念涵盖范围小于我国,上市REITs已超过万亿美元市值。我们测算,中国式REITs的资产规模保守看可以达到1.48万亿元,管理者收入空间约371亿元。加上房地产基金涉足房地产开发投资业务的管理费收入市场空间,我们预计房地产基金行业营收市场空间约491亿元(不含投资收益)。12

业主发行中国式REITs诉求长期看涨,投资者配置REITs产品热情也不断上升。我们相信,越来越多的存量业主不再单边看涨物业价值,开始有意愿盘活存量资源。而资产出表实现利润,优化资产负债率,也成为业主青睐REITs的原因。与此同时,固定收益市场信用风险的暴露,刚性兑付不断被打破,持有型物业租金比较稳定,加上房地产基金公司本身的物业筛选和经营能力越来越强,投资者对中国式REITs的发展有信心,资金在不断进入这一领域。13

投资能力和投后管理能力是房地产基金公司的核心竞争力。房地产基金公司必须善于挖掘优质不动产项目,也需要具备将不动产转化为证券化投资工具的专业技能。但和其他类资产管理公司不同,优秀的房地产基金公司也需要投后管理能力,其或者依托自身经营管理促成物业价值增厚,或者以处置物业的能力为后盾开展业务,大幅降低基础资产经营状况波动的风险。我们相信,拥有熟悉金融而又了解地产的团队,具备有市场影响力的品牌,并具备一定先发优势的房地产基金管理公司,将成为行业龙头。14 15

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