房地产基金公司，是提供不动产相关金融工具投资服务的资产管理类企业。房地产基金公司的收入主要来自和所管理资产（AUM）规模相关的管理费收入，以及和AUM及业绩表现相关的超额业绩提成。大多数管理平台还以自有资金认购基金份额，获得投资收益。我们估计，中国房地产基金行业整体资产管理规模，目前还不如黑石房地产基金一家公司的资产管理规模（约1000亿美元）。
中国式REITs是房地产基金未来业务核心，行业具有广阔的发展前景。在没有制度性税收优惠和强制分红规定的情况下，在我国约定俗成，把以持有型物业为目标资产，以经营收益和基于经营收益带来的物业增值为主要收入来源，以向投资者提供稳定分红为目标的不动产投资工具（无论私募公募）称为REITs。美国的REITs概念涵盖范围小于我国，上市REITs已超过万亿美元市值。我们测算，中国式REITs的资产规模保守看可以达到1.48万亿元，管理者收入空间约371亿元。加上房地产基金涉足房地产开发投资业务的管理费收入市场空间，我们预计房地产基金行业营收市场空间约491亿元（不含投资收益）。
业主发行中国式REITs诉求长期看涨，投资者配置REITs产品热情也不断上升。我们相信，越来越多的存量业主不再单边看涨物业价值，开始有意愿盘活存量资源。而资产出表实现利润，优化资产负债率，也成为业主青睐REITs的原因。与此同时，固定收益市场信用风险的暴露，刚性兑付不断被打破，持有型物业租金比较稳定，加上房地产基金公司本身的物业筛选和经营能力越来越强，投资者对中国式REITs的发展有信心，资金在不断进入这一领域。
投资能力和投后管理能力是房地产基金公司的核心竞争力。房地产基金公司必须善于挖掘优质不动产项目，也需要具备将不动产转化为证券化投资工具的专业技能。但和其他类资产管理公司不同，优秀的房地产基金公司也需要投后管理能力，其或者依托自身经营管理促成物业价值增厚，或者以处置物业的能力为后盾开展业务，大幅降低基础资产经营状况波动的风险。我们相信，拥有熟悉金融而又了解地产的团队，具备有市场影响力的品牌，并具备一定先发优势的房地产基金管理公司，将成为行业龙头。
