【行业】酒店专题-供给周期看提价空间(22页)

我们构建酒店物业供给的吸引力及阻力矩阵(商业地段、物业特性、盈利能力),作为分析未来酒店行业供给增长的框架。吸引力本质来自于物业所属业态的盈利能力及投资回报率(不同情况下具体指标有所区别),而阻力主要来自于进入壁垒(如:物业特性与酒店物业契合程度)、转换成本(包括改造所需时间、管理能力迁移难易程度等因素)。

地段是酒店物业选址的首要考虑要素,将直接影响酒店盈利能力。酒店选址通过影响收入端的酒店定价、出租率以及成本端的租金、营运成本等影响酒店的盈利能力,投资回报率。国内酒店主要客源为国内差旅、商务、会务及旅游、休闲,选址需要以便捷、舒适经济为出发点,并考虑长期发展。在选址基础上,交通条件、市政规划、法律风险、物业条件以及周边酒店分布也是重要参考。

目光前瞻的大集团具备先发优势。中高档酒店需要更好的商业地段,且分布密度更低。大酒店集团领先于市场进行布局,先发优势明显。我们以华住酒店为例,参考《第一财经周刊》新一线城市研究对全国11 个酒店集团旗下5,869 家经济型酒店及813 家中档酒店的门店布局的数据分析,我们发现旗下中档酒店集中分布在更加核心的人民广场、静安寺、城隍庙以及陆家嘴。

房间结构是酒店对物业特性要求的核心要素。酒店外立面特性、房间结构(包括房间数和房间大小)等因素也是进行酒店物业选择时的重要考虑指标。不同等级酒店对酒店物业具体需求从高星级到底经济型依次降低:一般四、五星级酒店要求房间大小为40-50 平米以上,房间数普遍在200 间以上;中档酒店房间数一般在30-40 平,房间数150-200 间;经济型酒店房间大小为20-30 平,房间数在100-150 间区间。

大部分业态因为进入壁垒原因很难转化为酒店物业。目前除商住公寓物业吸引力较高进入壁垒方面较低外,其他物业业态都因存在物业吸引力不足或物业改造壁垒高的问题,由此导致在我们的模型体系下,真正适合改造成酒店物业的业态较少。

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