地产调控政策走过13 年的时间，总体上经历了“松紧交替、松短紧长”的五个阶段。自2005 年3 月国八条提出“关于切实稳定住房价格的通知”后，开启了系列调控政策。2013 年初出台的“新国五条”开始体现因城施策的调控特点：仅对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，建立稳定房价工作问责制。随后“因城施策”的特点日趋明显，2015 年在热点城市限购的同时，将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%。进入2016 年9 月，19 个城市再度启动限购限贷政策，到2017 年，多省市的楼市调控政策进一步升级。 从调控政策的具体措施来看，不同层级的城市所受到的政策压力存在一定区别。根据第三方机构的统计，自2016 年以来多个城市的房地产市场受到不同程度的调控，其中一线城市受到的政策压力最为突出，二线城市内部存在一定差异；进入2018 年以来，三四线城市也逐步承受较高的调控压力，政策力度明显，调控政策频发。 地产调控政策持续收紧，对房地产行业的总体影响显著。当调控政策收紧后，首先出现销售面积的下滑，购房需求减少，而由于短期内供给刚性导致房价下降，房价及销售面积的价量齐跌，进而导致地产商的投资开发意愿和投资有所下降。2017 年，全国房地产开发投资109799 亿元，同比名义增长7.0%，其中住宅投资75148 亿元，增长9.4%，增速回落0.3pct.。2017 年，商品房住宅销售面积144788 万平方米，同比增长5.3%；商品房住宅销售额110239 亿元，同比增长11.3%，房地产投资开发增速、商品房销售面积及销售额增速放缓。进入2018 年以来，全国房地产开发投资增速有所提升，商品房销售面积及销售额增速仍然在低位运行。 一线城市销售面积及销售额持续下降。从住宅销售面积来看，从40 大中城市的一线城市数据可以看出，商品房销售面积、销售额持续萎缩，调控政策效果显著，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市在2016~2017年期间的住宅销售面积明显下降。 以部分一线城市为例，地产月度销售面积连续下滑，年度销售面积也大幅下降，二手房成交受到明显冲击。截至2017 年，北京和上海的商品房住宅现房销售面积均同比大幅下降；从月度数据来看，累计同比增速继续放缓，一线城市在限购政策影响下，销售情况呈现明显的压力。从二手房成交情况来看，以北京为例，二手房成交/签约套数的增速从2015~2016 年的88%/37%骤然下降至2017 年的同比减少51%，广州从2015~2016 年的28%/37%下降至2017 年的同比减少29%，限购政策对二手房交易特别是一线城市二手房交易产生明显冲击。