【行业】2018年中国长租服务行业研究报告(54页)

长租行业是房产市场发展长效机制中的重要一环。相比于房产买卖,房产租赁在房地产市场当中是一种更灵活的流通方式,有助于房产资源的高效利用。在本次研究中,研究对象聚焦于可用于居住用房的长期租赁行业以及相关领域(报告中后简称长租行业),是当前中国房产租赁市场中的主体类型,也是关乎国计民生的居民住房问题的重点解决途径之一。在现阶段,贯彻国家“房住不炒”的指导方针,长租行业的规范化发展有助于推动中国房地产开发业转型升级、减缓房产供需矛盾,改善城镇居民的居住状况并且完善中国住房供应体系,多角度保障不同群体的住房需求,促进房产回归其居住属性。长租行业已成为中国房产市场平稳健康发展长效机制中的重要一环。

中国长租行业正值快速发展期,与发达国家相比仍有差距。中国的房地产市场一直以来以房产销售作为核心,随着以一二线城市为代表的核心城市从房产增量时代向存量时代倾斜,过去长期以市场自发运作为主的住房租赁领域,展现出巨大的行业调控价值。自2015年以来在“租售并举”与“租售同权”的探索与推进下,中国长租行业进入了在政策带动下的加速推进时期,但与美国等城市化充足的发达国家相比,在房产交易中的租房规模占比、房屋租赁比例、租金回报率以及长租服务体系的成熟化等多种维度上,中国的长租行业仍有较大差距。以现有行业发展现状为基础,预计在2025年之后,中国长租行业有望进入初步成熟期。

流动人口向资源优势城市群汇聚,长租行业被迅速激活。从宏观层面来看,中国租房市场与城市化进程和人口流动两大因素高度相关。发改委数据显示,中国的城市化率在2017年底提升到了58.5%,城市人口已超过8亿,预计2030年城镇化率将会达到70%,在未来的十余年仍将是中国城镇化步伐加大的时期。城市化的加速往往伴随着劳动力资源的重新配置,截至2017年底,全国流动人口规模约2.44亿人,逐渐向沿江、沿海、沿交通节点等地区聚集,特别是三大都市群和中西部省会城市,开始凭借其就业机会、教育和医疗等优质资源,吸附住越来越多的劳动人口流入。而在大量的住宿需求的带动下,人口流入型城市的长租行业迅速被激活,快速发展起来。

核心城市的高房价与限购限贷使租房成为新市民的初始优选。以北上广深为代表的资源优势城市繁荣发展的同时也陪随着房价的飞涨,为了抑制房价的不理性膨胀,敦促房产市场回归理性,自2016年四季度开始,全国累计73个城市进行了房产调控,出台了135条限购政策,176条限贷政策,调控力度极大。然而从城市流动人口、尤其是年轻人群角度来看,资源优势城市的房价仍然不低,且又有不同规则的限购政策;在购房资金和城市资历的双重门槛下,租房成为新晋市民的初始优选,且租房周期有延长趋势。

长期市场自发运转,管理、服务与信用体系整体缺失。中国传统租房行业长期处于市场自发运行的状态,行业整体缺失标准化的行业规范体系,中间主要的发展困境表现为:1)住房空置率偏高,房源多而分散,在房源端缺乏有指导标准的管理体系和标准化的房屋规格,房源与日渐多样化的租房人群之间长期处于匹配度不高的状态;2)租房行业以中介服务为核心主体,缺失配套的租房服务体系,同时由于规范性不足,导致信息不对称、租住的撮合效率低,且有哄抬房租、强迫交易等“黑中介”问题屡屡发生;3)用户体验长期没有得到足够重视,遭遇“黑中介”往往缺乏反馈通道,维权效果差,租房过程缺失有效的信用评价体系; 4)本质上为信息资源出售的传统中介收费模式在互联网信息时代已日渐陈旧,需要向服务型收费模式创新转变。

立即下载

分享到: