【行业】房地产论信用篇-历史的真相(24页)

我们将分析房地产的几大要素按照重要性程度重新排序,从结果来看依次为拿地端融资政策、行政政策、中央表态。因为房地产开发各个环节均包括信贷,使得土地端融资,是作为一切信用派生的源头,这就是土地财政、乃至历史周期经济增长的核心支柱。

对比在政策手段上完全相反的 2012 年和 2014 年发现,2012 年楼市量价的表现远强于 2014 年,证明信用的作用大于行政手段。核心原因在于2012 年通过影子银行做了信贷派生,拉高 M2 增速从 13%到 16%,进而引起货币超发和资产价格上涨,带动房地产市场大幅上行;反观 2014 年,限购限贷的解除并没有带来房价的大涨以及销量增速的回正,因为上半年对非标信托等融资渠道收紧造成地产信用派生受阻。

当前更类似于 2012 年的房地产政策。①宽货币背景下,土地端融资再次回归;②行政管控依然保持较严格管控;③中央表态依然是房住不炒。而且当前的宏观环境也类似于 2012 年(流动性变好,通胀上行,且处于经济短周期探底末期),有理由认为,至少在上半年,更接近于 2012 年,也即债权融资为主,借道信托等渠道,下半年可能转向股权融资。

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