【行业】房地产深度研究-公募REITs系列(27页)

房地产投资信托基金(REITs,Real Estate Investment Trusts)是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金,由专门管理机构进行不动产投资和运营,并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。本质上来看,REITs 是将不动产产生的稳定现金流在资本市场证券化,连接资金供给方和需求方,从而实现资源整合与跨期配置的重要手段。

REITs 起源于 20 世纪 60年代的美国,期间税收制度革新驱动美国 REITs 发展。1956-1959年美国陷入二战后的第三次经济衰退,不动产市场成为联邦政府拉动投资、提振经济的重要选择之一,但传统的融资渠道短期内不足以支撑不动产投资所需要的大量资金。为了吸引增量社会资本进入不动产市场,1960 年联邦政府先是通过《房地产投资信托法》(RealEstate Investment Trust Act of 1960)针对 REITs 制定了明确的标准,又通过《国内税收法》(Internal Revenue Code of 1960)豁免了 REITs 主体分红部分的所得税,从而解决了 REITs 和投资者层面双重征税的问题。此后,美国 REITs 规模开始缓慢扩张,而几个重要事件的出现加快了 REITs 的扩张速度:1986 年:联邦政府颁布《税收改革法》(The Tax Reform of 1986),一方面允许设立公司型 REITs,允许 REITs 由内部管理人进行投资决策,结束了 REITs 只能被动持有不动产的历史,为 REITs 进行主动管理打下基础,突出了 REITs 的权益属性;另一方面限制了合伙制房地产企业利用加速折旧会计处理的避税行为,使得 REITs 的税收优势更加凸显。在此之后,根据 NAREIT 的数据,权益型 REITs 的比例由 1986 年的 44%一路增长至 2000 年的 97%,此后常年保持在 90%左右,成为美国 REITs 市场的主流产品。

根据投资对象的不同,REITs 可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三类。权益型 REITs投资对象为商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等不动产或项目公司股权,收入来源为租金和物业增值。抵押贷款型 REITs 类似扮演金融中介的角色,利用所募集的资金发放房地产抵押贷款,或是购买抵押贷款支持证券。混合型 REITs 则是权益型和抵押贷款型 REITs 的综合体。根据 NAREIT 的统计,2018 年末美国超过 90%的 REITs 为权益型。

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