美国次贷危机之后的房地产周期。2009 年以后，美国开始了新一轮扩张，与之相伴随的是新一轮的地产周期。由于次贷危机后，美国通过出台《多德-弗兰克法案》等措施加强了对信贷机构和抵押贷款的监管，所以 2009 年以来美国的这轮房地产周期相对较为健康。美国房屋每套平均价格从 2009 年的 27.09 万美元上涨至 2018 年的 38.5 万美元，上涨了 42.12%。从 1971 年-2018 年，美国房价上升了 1347.37%，标普500 指数上升了 2650.25%，伦敦金上升了 3285.79%；另外，从资产波动幅度来看，虽然在这 48 年的时间里美国房价涨幅低于美股和黄金，但是美国房价的涨幅和波动较之其他很多资产相对较为平稳。2019 年 7 月，美国新建住房销售平均价 38.8 万美元/每套，较 2018 年年底有小幅上升。 经济放缓与低利率环境对美国房地产的影响。美国 2019 年二季度的 GDP 环比增速为 2%，低于第一季度的 3.1%。美国 7月未季调 CPI 年率录得 1.8%，较 2019 年 6 月的 1.6%有所提高，但是 2019年 1-7 月的 CPI 的平均水平明显低于 2018 年同期水平。美国 Markit 制造业PMI 在 2019 年 8 月降至 49.9，是 2009 年 9 月以来的最低值，美国制造业呈现出明显的下滑迹象。现阶段美国经济增长放缓会一定程度上影响美国房地产行业上升节奏趋缓。 次贷危机后的标普 500 房地产指数表现。次贷危机后，标普 500 房地产指数从 2009 年 2 月底的 48.58 上升至 2019 年8 月 15 日的 237.36，上涨了 388.6%，在标普 500 所有行业里仅次于标普 500非核心消费品的涨幅（+555.07%）以及标普 500 信息技术行业的涨幅（+525.71%）。从近三年多的估值变化来看（由于标普 500 房地产指数设立时间较标普 500 其他行业指数设立时间晚较多，目前只能看到 2016 年 9 月以来的估值），标普 500 房地产指数三年来的 PE 均值为 45.55，截至 2019 年 8 月15 日，标普 500 房地产指数 PE 上升至 50.61，较 2016 年 9 月的 48.6 仅上升了 4%。截至 2019 年 8 月 15 日，标普 500 房地产指数的 EPS（最近加权每股收益）为 4.69 美元，较 2016 年 9 月的 4.15 美元上升了 13%，期间 ROA和 ROE 基本分别围绕在 4%和 11%上下波动。从近三年的估值变化来看，标普 500 房地产指数的上涨主要靠盈利驱动，且 PE 表现较为平稳。