【行业】商业地产受益资产荒宽松驱动价值重估(43页)

我们以美国为例,研究宽松周期中大类资产价格走势。一般来说美国国债利率倒挂(10Y-2Y)意味着加息周期进入尾声,即将开启货币宽松周期。我们选取美国历史上四轮利率倒挂开始-停止降息的周期,分别是 1978/8-1982/12、1988/12-1992/9、2000/2-2003/6、2005/12-2008/1,后三轮平均周期为 12.5 个月。本轮周期中,2019 年 8 月 27 日,美国 2 年期与 10 年期国债收益率再现倒挂,且倒挂程度创下金融危机之后新高,或预示着美国新一轮货币宽松周期的开启。

就中国而言,2008 年以来我国共经历了三轮宽松周期:2008-2009 年、2011-2012 年和 2014-2016 年,三轮宽松周期均出现了资金利率的大幅下行,但下行幅度和持续时间有所差异。在这三轮宽松周期中,各大类资产价格表现走势各异,其中能稳定持续跑赢其他大类资产价格、并持续跑赢 CPI 的包括债和房价指数,三轮周期中国债收益率涨幅 22%、12%、38%,后两轮中百城和一线城市房价涨幅分别为 7%、21%和 16%、43%,甚至统计局商办房价涨幅也达到 19%、11%和 9%。

2019 年初以来,在全球经济放缓的背景下,多国进行了降息操作,重启货币宽松模式。2019 年 2 月份开始印度、马来西亚、澳大利亚、俄罗斯、美国等 30 余个国家及地区陆续降息。8 月 1 日和 9 月 18 日美国两次分别降息 25BP到目前 1.75%至 2%的水平,符合市场普遍预期;并且从点阵图来看到 2020 年底还有一次降息可能。此外,9 月 18日美联储将隔夜逆回购利率下调 30 个基点至 1.7%,将超额准备金利率下调 30 个基点至 1.8%。我们认为本轮全球流动性宽松趋势不改,资产荒将再次演绎。而从前 8 个月美国各类资产收益率来看,国债达到 79%、FTSE EQ REITS指数达到 26%、8 家房地产 REITS 22%、黄金 19%,商业地产收益率依然保持前列。

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