商业地产的估值多以 NOI（营运净收入）/资本化率来计量，NOI 即租金减去营运成本，体现运营核心收益。尽管盈利模式多元，但商业地产的估值基础依然是以商业为核心。一方面，地产属性愈加淡化：在地产调控已进入常态化的阶段，倚赖土地溢价或地产行情变化带来的物业升值空间有限，与此同时，店铺散售难以保证运营效率，在运营溢价愈加显著的当前市场，散售商铺的价值也日益式微。另一方面，金融属性尚不成熟，核心在于REITs 制度还在完善中。 从大背景来看，收入提升是商业地产增长的基础。以香港为例，自上世纪 60 年代人均 GDP突破 3000 美元以后，家庭消费维持了近 20 年的高速增长，平均年复合增速为 10%，直至人均 GDP 达 1 万美元，增速开始下滑。人均 GDP 增速与消费增速具备高拟合度，从我国不同地区分层数据亦可说明人均 GDP 与人均消费的正相关关系。 人均消费水平的增长速度决定零售业的发展节奏。中国至 2007 年人均 GDP 超越 2 万元人民币，达到人均消费快速增长的启动时机，而 2015 年增至 4.9 万元，8 年期间增长 150%，增速显著高于香港，因此大消费时代的增长期也比香港更短。反映到社会零售总额，自 05年至 13 年，社零总额增速基本维持在 15%以上，而近年增速明显下滑，2018 年增速降至8.98%，这也说明商业零售市场高速增长期已过。