【行业】商业地产-陌上花开,运营为王(47页)

商业地产的估值多以 NOI(营运净收入)/资本化率来计量,NOI 即租金减去营运成本,体现运营核心收益。尽管盈利模式多元,但商业地产的估值基础依然是以商业为核心。一方面,地产属性愈加淡化:在地产调控已进入常态化的阶段,倚赖土地溢价或地产行情变化带来的物业升值空间有限,与此同时,店铺散售难以保证运营效率,在运营溢价愈加显著的当前市场,散售商铺的价值也日益式微。另一方面,金融属性尚不成熟,核心在于REITs 制度还在完善中。

从大背景来看,收入提升是商业地产增长的基础。以香港为例,自上世纪 60 年代人均 GDP突破 3000 美元以后,家庭消费维持了近 20 年的高速增长,平均年复合增速为 10%,直至人均 GDP 达 1 万美元,增速开始下滑。人均 GDP 增速与消费增速具备高拟合度,从我国不同地区分层数据亦可说明人均 GDP 与人均消费的正相关关系。

人均消费水平的增长速度决定零售业的发展节奏。中国至 2007 年人均 GDP 超越 2 万元人民币,达到人均消费快速增长的启动时机,而 2015 年增至 4.9 万元,8 年期间增长 150%,增速显著高于香港,因此大消费时代的增长期也比香港更短。反映到社会零售总额,自 05年至 13 年,社零总额增速基本维持在 15%以上,而近年增速明显下滑,2018 年增速降至8.98%,这也说明商业零售市场高速增长期已过。

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