对物业公司而言，合约面积及在管面积一般有三大来源：地产关联企业的竣工面积直接转化、依靠品牌等实力进行市场化拓展、依靠自有资金或资本市场力量对存量项目进行收并购。其中，承接关联地产开发企业的项目目前仍是百强企业提升现有规模和充实储备的重要方式。根据中指院数据，2018 年，百强企业中有开发背景的企业数量占比 76%，这些企业管理面积中约五成来自关联开发企业，较 2017 年下降一成，但依然是扩规模的基础手段。因此，地产上游的竣工面积是新增管理面积的重要来源，在很大程度上影响物管企业的未来增速。 庞大的人口基数和城镇化率的提升是推动住宅物业在管面积增长的核心动力。截至 2019 年末，我国总人口达到 14 亿人。虽然目前我国总人口同比增速有所放缓，但由于其基数较大，未来人口增量仍较为可观。而物业管理行业的运作模式决定其是由存量+流量双因素驱动增长的，无论新交付商品房还是存量商品房，均需要缴纳物业费。因此，我国庞大的人口基数和稳定的人口增量均会成为物管行业未来发展空间的驱动力。 收入增长将提升对品质物业服务的需求。我国 2003-2019 年城镇居民人均可支配收入复合增长率达到10.6%，人均消费性支出复合增长率达到了 9.6%。收入的增长带来了居民消费的增长，人们有能力也有意愿去追求更高的生活品质。从恩格尔系数的持续下降也可以看出，随着收入的不断提升，生活必需品的花销占比逐年降低，居民的消费将更多的聚集于品质与服务。