房地产全生命周期：建造、交易、运营。房地产，包括土地及其附依的建筑物，从用途上可以分类为住宅、商业、工业这三大类。按照建筑物从0到1，再到后续存续的状态，房地产全生命周期包括：建造、交易、运营。过去三十余年是个增量市场，通常意义说的房地产是开发环节，即从0到1的过程。 商业盈利模式的变与不变。增量市场是以房地产开发商为主要供给的新房市场。新房市场代表了房屋建筑在土地上从0到1的过程，开发商通过融资-拿地-开发-销售的模式，赚取土地增值和开发利润。存量市场是以业主为主要供给的存量房市场。存量房市场包括存量市场的交易和运营，交易环节衍生的是中介服务企业，运营环节出现的是运营商。前者通过撮合交易赚取中介费用，后者通过融资-获取项目-运营-租赁的模式，赚取项目增值和租金收益。 房企的成长是由负债驱动的。收入端：取决于前期销售规模和开发融资。由于商品房的期房预售制度，房企一般都是期房销售，1-2年竣工交房后再确认收入。期房约占新房销售的8-9成左右。销售端：取决于前期的土地储备和拿地融资。销售规模取决于土地储备规模，土地储备规模取决于拿地融资和原始资本积累。土地储备的扩张主要是通过两个维度，一个是城市或者地域的深耕，一个是城市或者地域的扩张。