【行业】房地产-保障性租赁住房投资总量和结构(15页)

建设套数:基于目前已披露的数据,我们发现,人口流入越多的城市,保障性租赁住房建设套数越多。我们假设人口增量与保障性租赁住房建设套数存在线性关系,经计算二者相关系数为 0.0786,即人口每增加 1 人,保障性住房建设套数增加 0.0786 套。为验证系数拟合度,我们用此系数计算了 2021 年 40 个重点城市应建保障性租赁住房套数,结果与 2021 年 40 城实际建设套数基本一致。我们根据六普、七普数据计算 337 个地级市人口变化,发现有 191 个城市人口增量为正,再以各地人口增量为基础计算建设套数,人口下降的城市建设套数为零。

建安成本:目前官方对一二线城市划分较为清晰,三四线城市暂无划分标准,我们根据经济规模、城市发展、人口总量等情况,将 337 个城市划分为一二三四线,其中一二线城市划分与官方基本一致。假设 2021 年一二三四线单位建安成本分别为 2600、2200、1800、1600 元,此后以每年 2%的速度增长。对于新建保障性租赁住房直接采用前述建安成本,对于改扩建的,由于有一定的建筑基础,建安成本相对较低,假设为新建建安成本的 50%。

土地购置费:土地购置费仅产生于新建的保障性租赁住房,且为一次性投入。基于 2021 年各城市土地出让均价,假设此后土地出让均价以 5%的速度增长。由于保障性租赁住房享有政策优惠,其地价一般低于住宅用地,如天津在《2022 年天津市城镇基准地价更新成果》中,规定租赁用地地价是住宅用地的 30%;福州在《2019 年福州市四城区基准地价更新成果》中,明确租赁住房用地基准地价为住宅用地的 50%。因此,我们假设保障性租赁住房地价为住宅用地的 40%。

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